Milieuschutz

Um den Wohnungsmangel und seine Folgeerscheinungen substanziell zu beheben, ist eine aktive Wohnungspolitik nötig, die im Kern auf eine Erhöhung des Bestands an bezahlbarem Wohnraum abzielt. Im Rahmen einer abgestimmten wohnungs- und mietenpolitischen Gesamtstrategie kann die konsequente Anwendung des Milieuschutzes einen ergänzenden Baustein darstellen.

Milieuschutz ein städtebauliches Instrument

Der Milieuschutz ist ein städtebauliches Instrument. Der Milieuschutz ist kein Bestandteil des Mietrechts nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB), er regelt nicht das Verhältnis zwischen einzelnem/r Mieter/in und Vermieter/in. Folglich resultieren keine individuellen Rechtsansprüche aus ihm. Auch gilt der Milieuschutz nicht „automatisch“. Er kann als städtebauliches Instrument erst dann zur Anwendung kommen, wenn „die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung aus besonderen städtebaulichen Gründen erhalten werden soll.“ Das wäre etwa dann der Fall, wenn durch eine drohende Verdrängung und der damit verbundenen Veränderung der Sozialstruktur die Auslastung der kommunalen Infrastruktur – etwa Schulen, Kindergärten etc. – gravierend  verändert wird. Der Milieuschutz schützt also nicht den oder die einzelne/n Mieter/in, sondern die soziale und demografische Struktur der Bewohner/innenschaft als solche. Mieterhöhungen, die in keinem Zusammenhang zu baulichen Maßnahmen stehen, werden durch den Milieuschutz nicht tangiert. Strukturelle Verdrängungseffekte infolge von fluktuationsbedingten Neuvermietungen bleiben durch den Milieuschutz ebenfalls unberührt.

Kommunen haben unterschiedliche Kriterienkataloge

Die Milieuschutzsatzungen unterscheiden sich von Kommune zu Kommune dahingehend, dass sie unterschiedliche Kriterienkataloge beinhalten, in denen die Modernisierungsmaßnahmen aufgelistet sind, welche einer Genehmigung durch die Kommune bedürfen. Stellt ein Eigentümer einen Antrag auf Genehmigung, so muss die Kommune innerhalb einer Frist darüber entscheiden, ob er die Maßnahme genehmigt oder versagt.( Reagiert er nicht, tritt nach Ablauf der Frist eine Genehmigungsfiktion nach §22 Absatz 5 BGB ein und die Modernisierung kann durchgeführt werden. Zu bemängeln ist, dass die Kriterienkataloge oft nicht der realen Problemlage entsprechen und allenfalls geeignet sind, Mieter/innen vor sog. Luxusmodernisierungen zu schützen. „Normale“ Modernisierungsmaßnahmen, wie der Einbau von Aufzügen oder der Anbau von Balkonen, die massive Mietsteigerungen zur Folge haben, sind beispielsweise in den Kriterienkatalogen oft nicht aufgeführt. Sie werden von den Behörden als Anpassung an den „zeitgemäßen Standard“ behandelt. Die Behörde entscheidet je nach Einzelfall. Durch den Milieuschutz können häufig nur Luxusmodernisierungen verhindert werden, die weit über den zeitgemäßen Ausstattungsstandard hinausgehen.
Beispiel: Der Einbau beziehungsweise Anbau von besonders kostenaufwändigen Aufzügen oder  Fassadengleitern ist zu versagen, wenn er besonders kostenaufwändig ist oder aufgrund der Vorbildwirkung geeignet ist, Entwicklungen in Gang zu setzen, die tendenziell eine überdurchschnittlich hohe Verdrängungsgefahr für die im Erhaltungsgebiet vorhandene Wohnbevölkerung nach sich zieht.

Hilft Milieuschutz bei Verdrängungsgefahr?

Leider nein. Zahlreiche Einschränkungen und Ausnahmen machen das Instrument in seiner jetzigen Form weitgehend wirkungslos. Zudem ist die Fokussierung auf ein städtebauliches Instrument, das lediglich eine begrenzte Wirkung im Bestand entfalten kann, in Zeiten einer drastischen Wohnungsmarktenge fragwürdig.
Maßnahmen mit einer „normalen Verdrängungsgefahr“ sind also ausdrücklich erlaubt. Formulierungen wie beispielsweise „besonders kostenaufwändig“ erlauben eine weite Auslegungsspanne. Den zuständigen Sachbearbeiter/innen einer Behörde kommt somit eine große Verantwortung bei der Entscheidungsfindung zu.
Vagen Formulierungen eröffnen den Investor/innen zudem die Möglichkeit, die behördlichen Entscheidungen juristisch anzufechten.
Verdrängungsmodernisierungen, die zur Herstellung des zeitgemäßen Ausstattungsstandards einer Wohnung dienen, können auch in Milieuschutzgebieten nicht verwehrt werden. Kostensteigernde Maßnahmen, wie die Modernisierung oder der Einbau von Bädern, Zentralheizungen oder modernen Fenstern, können seitdem in Milieuschutzgebieten nicht mehr untersagt oder mit Auflagen versehen werden, da sie als zeitgemäßer Standard gelten. Mieter/innen, die sich die daraus resultierende und mitunter erhebliche Mietsteigerung infolge der Modernisierungsumlage nach §559 BGB nicht leisten können, sind auch in Milieuschutzgebieten vor den Verdrängungsfolgen ungeschützt.
Beispiel energetische Modernisierung: Um festzustellen, ob kostengünstigeren Maßnahmen zur Verbesserung der Energieeffizienz in Betracht kommen fehlt den Sachbearbeiter/innen in den Behörden häufig das Fachwissen, um die Energiegutachten qualifiziert bewerten zu können. Zudem lastet angesichts der Vielzahl von Bauanträgen, einer dünnen Personaldecke in den Ämtern und dem geringen Zeitfenster, um Maßnahmen zu versagen, ein großer Druck auf den Sachbearbeiter/innen. Es darf davon ausgegangen werden, dass viele bei diesen Kann-Bestimmungen im Zweifelsfall zu einer Genehmigung tendieren, um juristische Auseinandersetzungen zu vermeiden.

Darüber hinaus sind die Mieter/innen in Milieuschutzgebieten nicht besser vor Kündigungen aufgrund von Eigenbedarf geschützt, als in anderen Wohnvierteln der Stadt.

Was der Milieuschutz bisher leisten kann

  • In sozialen Erhaltungsgebieten kann die Umwandlung in Eigentum verzögert werden. Durch den Abschluss von Abwendungsvereinbarungen lassen sich einige Modernisierungsmaßnahmen verhindern. Baut oder modernisiert ein Eigentümer beispielsweise ohne Genehmigung im Geltungsbereich einer sozialen Erhaltungsatzung handelt er nach § 213 Abs. 1 Satz 4 BGB ordnungswidrig.
  • Zudem steht den Mieter/innen eine kostenfreie mietrechtliche Beratung zu, jedoch hat diese zum Ziel, einen „allparteilichen“ Interessenausgleich zu vermitteln. Es besteht gegebenenfalls die Möglichkeit, vom kommunalen Vorkaufsrecht zum Verkehrswert für einzelne Immobilien Gebrauch zu machen. Für die Ausübung desselben ist der politische Wille entscheidend. Das Vorkaufsrecht stellt keine flächendeckende Lösung dar und bietet zudem juristische Angriffsflächen.
  • Die Verordnungsmiete nach einem gebietsspezifischen Mietspiegel kann eine Möglichkeit sein, die Mietpreisentwicklung in den Milieuschutzgebieten zu dämpfen. Mittelfristig können Verordnungsmieten die Mietpreissteigerung nicht aufhalten.
  • Der Milieuschutz in seiner derzeitigen Form entfaltet insgesamt eine nur sehr begrenzte Wirkung gegen steigende Mieten und Verdrängung durch Modernisierungen oder Umwandlungen von Miet- in Eigentumswohnungen.
  • Wichtig für die Durchsetzung auch nur der begrenzten Möglichkeiten ist die aktive politische Begleitung durch Mieter/innen, Initiativen, Organisationen und Parteien.

Forderungen um die Wirksamkeit von Milieuschutz zu verbessern

  • Realistische Kriterienkataloge, die sich nicht auf Luxusmodernisierungen beschränken. Verdrängungsmotoren wie der Anbau von Balkonen oder der Einbau von Aufzügen müssen durch die Kommune versagt werden können.
  • Perspektivisch müssen Kommunen auch die Möglichkeit bekommen, Modernisierungen zu untersagen, die der Anpassung an den allgemein üblichen Ausstattungsstandard dienen. Das Land NRW muss im Bund auf entsprechende gesetzliche Änderungen hinwirken. Dringend muss die Frist, innerhalb derer eine Maßnahme untersagt oder genehmigt werden kann, verlängert werden, um Genehmigungsfiktionen zu vermeiden.
  • Vorkaufsrecht muss durch die Kommunen konsequent angewendet werden. Klagen von Investor/innen dürfen nicht abschrecken.
  • Die kommunalen Behörden müssen eine adäquate und kompetente personelle Ausstattung erhalten, um die genannten Maßnahmen erfolgreich anwenden zu können.
  • Energetische Modernisierungen nach der EnEV, die in keinem Verhältnis zu den Einsparungen aufseiten der Mieter/innen stehen, müssen so weit wie möglich versagt werden. Hierzu müssen die Behörden mit Gutachter/innen ausgestattet werden, um die Energieeffizienz belastbar überprüfen zu können.